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Découvrez les étapes clés et les conseils essentiels pour naviguer avec succès dans les procédures juridiques liées à l'achat d'une villa à Djerba Zarzis. Notre guide complet vous éclaire sur les documents importants, les vérifications légales à effectuer, et les pièges à éviter pour sécuriser votre investissement immobilier. Que vous soyez un acheteur expérimenté ou un nouveau venu dans le monde de l'immobilier, notre article vous offre les informations indispensables pour un achat serein et sécurisé à Djerba
Procédure d’achat par les Tunisiens
La propriété immobilière entre les Tunisiens s’effectuent par la signature d’un contrat de vente . La loi Tunisienne n’exige pas d’autorisation du gouverneur. Il faut avant d’acheter vérifier la constructibilité des terrains à Djerba.
Les achats de biens immobiliers peuvent porter sur des terrains, appartements, houchs, villas, maisons à Djerba Zarzis.
Pour les achats des maisons au bord de la mer, il faut vérifier en plus le respect des retraits par rapport au littoral.
Cadre juridique pour les achats par les étrangers (français, allemand, suisse, italien, ...)
Les étrangers peuvent acheter à Djerba Zarzis sous les conditions suivantes :
Le bien doit se situer en zone urbaine ou touristique. Il faut faire une vérification de la vocation du terrain à la mairie de Houmt Souk ou de Midoun ou de Zarzis.
La maison ou le terrain doit respecter la législation d’ urbanisme en vigueur.
Il faut faire une importation légale de devises. En d’autres termes, il faut que l’acheteur ouvre un compte en Tunisie et doit faire un virement de son compte en France vers son compte en Tunisie.
Il est également possible de faire un paiement directement de la France vers le compte du vendeur en Tunisie. A cet égard, il faut demander toujours à la banque locale des attestations qui prouvent que le paiement a été effectué à partir d’ une importation légale de devises et que cet argent a servi pour le paiement du vendeur.
La procédure d’achat à Djerba Zarzis s’effectue sur cinq étapes :
Ouverture de compte en Tunisie en devise ou en dinar convertible
Signature de la promesse de vente sous condition d’obtention de l’autorisation du gouverneur.
Demande d’autorisation du gouverneur.
Autorisation de la banque centrale.
Conclusion du contrat de vente définitif.
Le portail de l'immobilier met à votre disposition des avocats à Djerba qui s’occupent de toute la partie juridique. Les contrats de ventes immobilières seront rédigés en langue française.
La promesse de vente doit contenir les éléments suivants :
les modalités de paiement du prix,
la délimitation du bien,
une garantie de vices cachés,
la jouissance du bien,
la condition suspensive de l’obtention de l’autorisation du gouverneur,
la demande d’autorisation du gouverneur.
Demande d’autorisation du gouverneur
C’est une demande qui est faite au gouvernorat de Médenine pour les achats sur Djerba et Zarzis. Cette demande nécessite plusieurs documents que le vendeur doit réunir avant la signature de la promesse de vente :
Quitus fiscal du vendeur et preuve du paiement de la taxe foncière,
Relevé topographique,
Plan d’ architecture de la maison,
autorisation de bâtir ,
PV de recollement ou certificat de conformité,
Carte d’identité nationale,
etc
Autorisation de la banque centrale
Dès l’obtention de l’autorisation du gouverneur, il vous faudra faire une demande à la banque centrale pour obtenir une autorisation d’acquisition de bien immobilier avec la garantie de rapatriement des fonds.
L’exception : Procédure d’achat par les Algériens des biens immobiliers
L’achat doit porter sur un bien situé en zone urbaine ou touristique. La Tunisie a conclu une convention internationale avec l’Algérie et qui dispense les algériens de l’ autorisation du gouverneur.
Néanmoins, cette convention n’as pas été appliquée. Le conservateur de la propriété foncière en Tunisie a dispensé les algériens de la demande d’autorisation du gouverneur dans le cas où le prix de la vente dépasse trois cents milles dinars tunisiens et le bien doit être titré au cadastre alors il dispose d’un titre foncier.
L’ acheteur doit faire une importation de devises ou déclarer l’argent à la douane.
L’exception : Achat fait par les Marocains
Les Marocains sont dispensés de l’ autorisation du gouverneur dans la mesure où le Maroc applique la convention internationale.
Pièges à éviter lors d’un achat immobilier à Djerba Zarzis
Demandez un PV de récolement ou un certificat de conformité
Il faut éviter d’ acheter une maison à Djerba Zarzis qui n’ a pas de pv de récolement.
Le PV de récolement est une attestation de la mairie qui prouve que le bien a respecté la règlementation d’urbanisme.
Demandez toujours l’autorisation de bâtir
En effet, il faut au préalable demander l’autorisation de bâtir et la comparer avec la construction existante.
Faites une relevé topographique
un relevé topographique est indispensable avant de faire tout achat immobilier.
Vérifiez les retraits par rapport aux voisins
Il faut avant d’acheter vérifier les retraits par rapport aux voisins .Les retraits en zone urbaine sont de l’ordre de 4 mètres en zone urbaine et en zone agricole ils sont de l’ordre 5 mètres.
Si vous achetez une maison ou les retraits ne sont pas respectés, votre voisin peut faire une action en justice pour démolir la construction qui se trouve dans le retrait.
Ne vous fiez pas à la superficie du titre bleu
Il faut toujours calculer la superficie en déduisant les voiries.
Evitez de payer des réservations
Il ne faut jamais payer de réservation. Cette pratique est illégale. Il faut opérer le paiement après l’examen des documents à travers un chèque ou un virement directement au vendeur.
Les paiement qui sont faits pour une tierce personne n’ont aucune valeur.
Généralement, le paiement doit se faire à la signature de la promesse de vente ou à la signature d’un protocole d’accord et après la vérification de tous les documents. Interdiction de payer en espèces, vous risquez de ne jamais revoir votre argent en cas de litiges. Le paiement en espèces est interdit depuis 2019 en Tunisie .
Gardez toujours les justificatifs de paiement. C’est une sécurité pour vous .
Bien déclarez votre argent à la douane
Au cas où vous ramenez des devises en espèces, déclarez les cela vous permettra de les rapatrier plus tard.
Evitez d’acheter avec un prête nom d’un Tunisien
Il y a des étrangers qui achètent au nom d’un Tunisien, généralement en zone agricole (convention de prête nom). Cette pratique est illégale parce qu’elle ne présente pas des garanties à l’étranger qui finance. Cette pratique de prête nom ne permet pas à l’investisseur de rapatrier l’argent. Si le prête nom décède, ou devient insolvable, l’investisseur perd son bien.
De même, acheter en zone agricole ne constitue aucune garantie relative au remboursement des sommes d’argent et le rapatriement de l’argent.
Vérifiez la présence des compteurs d’eau et d’électricité indépendants
En effet, il y a beaucoup de maisons « clandestines » construites sans autorisations et qui ne disposent pas de compteur d’ eau indépendant.
Payez toujours le vendeur en direct
Certains vendeurs rédigent des procurations. Vous devez payer directement le vendeur et non le mandataire .Demandez toujours une attestation bancaire qui prouvent le paiement.
Faire les démarches auprès de la banque centrale
Dés la réception de l’ autorisation du gouverneur , il faut faire une demande auprès de la banque centrale afin d’ obtenir une autorisation.
Inscrivez- vous sur la plateforme des fiches d’ investissements ( non résident ) auprès de la banque centrale de Tunisie. Cette plateforme vous permettra de rapatrier votre argent facilement. A défaut, la rapatriement de vos fonds sera impossible.
Demandez combien coûte les droits d’enregistrement
Il faut poser la question au préalable sur le montant des droit d’ enregistrement.
Les droits d’enregistrement à Djerba et Zarzis sont de 1%, 6% ou 9% du montant du contrat de vente. Il est fortement conseillé de vous faire accompagner par un expert juridique pour vous éviter bien des problèmes.
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